Il mercato immobiliare Italiano secondo l’analista Davide Buccheri

Si parla spesso di come il mercato immobiliare italiano abbia avuto un periodo molto debole negli ultimi anni, soprattutto al Centro-Sud del paese.

Secondo Davide Buccheri, però, un esperto di mercati finanziari con esperienza pregressa nella gestione di prodotti cartolarizzati, quest’immagine non è interamente corretta.

E’ certamente vero che il mercato immobiliare italiano non ha avuto un gran periodo. Allo stesso tempo, però, la situazione non è così catastrofica come alcuni vorrebbero farci credere, soprattutto al sud del paese.

I dati pubblicati da ISTAT sembrano supportare parzialmente la posizione presa da Buccheri e mostrano come i prezzi siano piatti.

Non è certamente bello per chi investe in immobili. Ma il problema secondo me è più di natura inflazionaria. Con i livelli di inflazione quasi nulli che stiamo vedendo in questo periodo è molto difficile capire come i prezzi delle case possano aumentare. In fondo, il valore di un immobile oggi, da un punto di vista puramente finanziario, non è altro che il valore attuale dei flussi futuri. Con un’inflazione pari a zero, gli affitti rimarrebbero pressoché invariati e questo porterebbe ad un appiattimento completo della dinamica dei prezzi, che è quello che stiamo osservando poi sui mercati.

Davide Buccheri si è poi focalizzato sulle differenze geografiche. “Quello che mi ha colpito più di tutto è che dal picco del mercato a fine 2010, il sud è certamente il segmento che ha performato meglio. Hanno avuto una crescita molto più limitata durante il periodo di boom, ma ora si trovano a livelli pressoché identici con il resto del paese. In termini relativi, questa è una prestazione estremamente positiva. Sono anche abbastanza sorpreso di come si siano comportati i prezzi delle abitazioni nel centro Italia. In particolare, sembra che questa zona abbia subito le maggiori conseguenze in termini di caduta di prezzi.

Secondo Buccheri, però, le cause potrebbero non avere natura interamente economica. “Non dobbiamo scordarci che il centro Italia è stato ripetutamente colpito da importanti terremoti dal 2009 in poi. Questo ha sicuramente influito sui prezzi delle abitazioni in zone come l’Abruzzo e l’Umbria. Inoltre, per via degli Appennini, queste aree tendono anche a soffrire abbastanza del dissesto idrogeologico. Mettendo assieme questi due trend, la caduta dei prezzi che abbiamo osservato è comprensibile direi.

Cosa ci riserva il futuro quindi? Buccheri rimane cauto nella sua risposta. “Non vedo molte ragioni che giustificherebbero un aumento dei prezzi. Sicuramente la prestazione nelle grosse città è stata positiva. Ma come ho spiegato precedentemente, per me il driver principale di apprezzamento è l’inflazione degli affitti. Al momento, non mi pare che vi sia nessuna indicazione di un’accelerazione e penso quindi che continueremo a vedere prezzi stabili per un po’.

Davide Buccheri: Il rendimento dell’S&P 500 e la reversione alla media

negli ultimi 30 anni, i tassi sono stati in discesa in una serie di asset class. Il grafico sotto mostra chiaramente questo trend, utilizzando il tasso a 10 anni Americano, come esempio.

Abbiamo discusso di questo trend con Davide Buccheri, esperto di mercati. “E’ interessante che questo trend non è confinato ai mercati obbligazionari. Se andiamo a guardare alle azioni, anche lì vi è stata una discesa dei rendimenti”.

In questo articolo discutiamo di questi trend con Davide Buccheri, con particolare attenzione a come il trend azionario si compara a quello obbligazionario.

Rendimento in eccesso dell’S&P 500

Se definiamo il rendimento in eccesso dell’S&P 500 come la differenza tra il rendimento realizzato su un anno rolling dall’indice e il tasso a 10 anni, possiamo crearci un’idea della sua evoluzione.

“E’ fondamentalmente piatto” spiega Davide Buccheri. “La discesa nei due tassi è stata pressochè parallela”. Questa sua idea è confermata nel grafico sotto riportato.

“Il risultato è che il rendimento in eccesso è praticamente stabile, in media, al 3.61%” spiega Buccheri.

“Questo è assai interessante, in quanto implica che nel lungo termine il rendimento dei listini azionari sarà legato fortemente ai tassi sovrani.” continua Buccheri. “La conseguenza più diretta è che il declino dei tassi comporterà rendimenti più bassi in generale”.

Il rendimento in eccesso dell’S&P 500 e la reversione alla media

A questo punto, è interessante capire dove il ciclo attuale abbia portato l’S&P 500, rispetto alla sua media storica.

Il grafico confronta il ritorno in eccesso con la sua media mobile a 36 mesi. “La media è abbastanza lenta a muoversi. Ciò vuol dire che sta sopra o sotto l’indice per lunghi periodi di tempo consecutivi” spiega Buccheri.

Abbiamo riportato il numero di mesi consecutivi che la media mobile ha passato sopra e sotto l’indice:

Davide Buccheri ci ha fatto notare una serie di punti interessanti:

  • La lunghezza del periodo che la media mobile spende sopra e sotto il trend sembrano essere relazionati. In particolare, più la media spende sopra il trend, più starà sotto di esso successivamente;
  • Il periodo attuale rappresenta il più lungo in cui la media mobile è stata stabilmente sopra il trend. Questo suggerisce che potrebbe passare un tempo significativo sotto di esso nel futuro;
  • Tutti i periodi in cui la media mobile era al di sopra del trend sono terminati con una correzione significativa.

“I dati sembrano suggerire che una correzione significativa potrebbe avvenire nel breve termine” spiega Buccheri. “Visti i trend precedenti, questa correzione dovrebbe essere tale da spingere la media mobile sotto il trend per circa 110 mesi”.

Davide Buccheri poi continua spiegando che “ciò non vuol dire che avremo rendimenti depressi per 110 mesi, in quanto queste variabili sono state calcolate utilizzando dati rolling”.

Conclusione

Abbiamo discusso del declino dei tassi in diverse asset class con Davide Buccheri.

I dati storici suggeriscono che i rendimenti realizzati dell’S&P 500 stiano seguendo un declino simile ai tassi a 10 anni. Il ritorno in eccesso dell’S&P 500 appare molto stabile, al 3.61%.

Aggiungendo una media mobile ai rendimenti, siamo stati in grado di vedere come questi siano attualmente nel periodo più lungo al di sopra della media mobile, attualmente a 92 mesi. “Secondo i dati storici, questo suggerirebbe che una correzione particolarmente significativa stia per arrivare – almeno sufficiente a tenere la media mobile sotto il trend per un periodo di tempo simile” conclude Davide Buccheri.

PESCARA – Agricoltura, dalla Regione 21 milioni per le imprese under 40

L'assessore all'agricoltura della Regione Abruzzo Dino Pepe

L’assessore all’agricoltura della Regione Abruzzo Dino Pepe

PESCARA. L’agricoltura abruzzese diventa giovane, laureata e moderna. Ventuno milioni di euro permetteranno a 239 under 40 di aprire un’azienda vitivinicola, olivicola, zootecnica oppure orticola. Si comincia da un minimo di 50mila euro a testa a fondo perduto. Chi lo ha già fatto, negli anni passati, è convinto di aver scelto bene. Così dicono al Centro Daniele Di Giuseppe di Colonnella e Giuseppe Scorrano di Pianella, entrambi laureati diventati imprenditori agricoli grazie a fondi europei distribuiti dalla Regione Abruzzo.
La nuova graduatoria del “Pacchetto giovani, programma di sviluppo rurale (Psr) 2014-2020, è stata appena pubblicata. Al primo posto c’è la vastese Francesca Grassi, di 26 anni, che parte con 50mila euro di finanziamento a fondo perduto. La stessa cifra andrà a Serena Samuele, 40 anni di Pianella, che è seconda in classifica. Mentre all’azienda Faraone di Giulianova, terza in graduatoria, di euro ne andranno 100 mila. I 239 nomi sono pubblicati sul sito del Centro www.ilcentro.it (CLICCA QUI PER LEGGERE LA GRADUATORIA).

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Talenti in erba. «Grazie alle risorse del Psr», dice l’assessore regionale alle Politiche agricole Dino Pepe, «l’agricoltura abruzzese si arricchisce di nuovi talenti e nuovi progetti. I 239 giovani potranno investire e realizzare i propri sogni imprenditoriali contribuendo ad un importante ricambio generazionale e aprendo nuove prospettive per il settore primario della nostra regione».
Buongiorno dottore. Il bando ha registrato un boom di adesioni: 750 aspiranti imprenditori agricoli, tutti con un titolo di studio specifico e qualificato. Titoli che vanno dal diploma di perito agrario alle lauree in Veterinaria e Scienze dell’alimentazione oppure in Economia. Del resto la laurea era un requisito premiale – così come la localizzazione dell’azienda in aree dell’Abruzzo interno da rivitalizzare – che ha permesso di ricevere un finanziamento più cospicuo. «Una partecipazione così rilevante testimonia come i giovani abbiano riscoperto il comparto agricolo», aggiunge Pepe che rivela: «Oggi, in Abruzzo, l’età media degli imprenditori agricoli è di 64 anni ma le azioni messe in cantiere con le opportunità del Psr 2014-2020 puntano proprio a valorizzare le giovani generazioni, che possono promuovere l’innovazione nel comparto rurale».
Arrivano i soldi. I vincitori del bando usufruiranno di un premio per lo start-up di impresa di 50mila euro, che sale a 60mila euro per chi opera in area disagiata, a cui si aggiungerà un contributo in conto capitale per gli investimenti di ammodernamento aziendale, variabile dal 40 al 60% della spesa ammissibile, e per un importo massimo di 30mila euro. Chi lo ha già fatto, come si diceva all’inizio, oggi è molto soddisfatto.
Lo dicono loro. Daniele Di Giuseppe, 39 anni, laureato in Scienze degli alimenti. «Ho la Fattoria L’Arca. Abbiamo un allevamento di pecore, produciamo latte con cui facciamo formaggio da vendere. Grazie al precedente bando ho ottenuto 40mila euro, utilissimi per cominciare». Ha invece 28 anni Giuseppe Scorrano, dottore in Economia: «La nostra azienda è olivicola. Abbiamo partecipato al bando del 2009 e con quei fondi siamo riusciti ad avviare un’impresa multifunzionale. Adesso produciamo passata di pomodoro, confetture, farine, lenticchie con attività di degustazione e visite per i bambini, mantenendo anche l’imbottigliamento dell’olio». E anche per lui quei 40mila euro sono stati una manna per iniziare.
Meglio raddoppiare. «Oggi è stato raggiunto un obiettivo molto importante», conclude Pepe, «ma non possiamo assolutamente fermarci qui. Sentiamo la responsabilità di incentivare ulteriormente questo progetto per i giovani e siamo già pronti a pubblicare un nuovo bando con nuove risorse finanziarie, oltre dieci milioni di euro, nella prima metà di ottobre, con un obiettivo strategico da rispettare che abbiamo concordato con la Commissione Europea: arrivare al 2020 con 700 nuovi giovani insediati in agricoltura». Così l’Abruzzo riparte dalla terra, dalle greggi, dall’olio e dal vino. Ma con una mentalità nuova, giovane, laureata e moderna. Non come si diceva una volta: «Se non vuoi studiare vai a pascolare le pecore».