Il mercato immobiliare Italiano secondo l’analista Davide Buccheri

Si parla spesso di come il mercato immobiliare italiano abbia avuto un periodo molto debole negli ultimi anni, soprattutto al Centro-Sud del paese.

Secondo Davide Buccheri, però, un esperto di mercati finanziari con esperienza pregressa nella gestione di prodotti cartolarizzati, quest’immagine non è interamente corretta.

E’ certamente vero che il mercato immobiliare italiano non ha avuto un gran periodo. Allo stesso tempo, però, la situazione non è così catastrofica come alcuni vorrebbero farci credere, soprattutto al sud del paese.

I dati pubblicati da ISTAT sembrano supportare parzialmente la posizione presa da Buccheri e mostrano come i prezzi siano piatti.

Non è certamente bello per chi investe in immobili. Ma il problema secondo me è più di natura inflazionaria. Con i livelli di inflazione quasi nulli che stiamo vedendo in questo periodo è molto difficile capire come i prezzi delle case possano aumentare. In fondo, il valore di un immobile oggi, da un punto di vista puramente finanziario, non è altro che il valore attuale dei flussi futuri. Con un’inflazione pari a zero, gli affitti rimarrebbero pressoché invariati e questo porterebbe ad un appiattimento completo della dinamica dei prezzi, che è quello che stiamo osservando poi sui mercati.

Davide Buccheri si è poi focalizzato sulle differenze geografiche. “Quello che mi ha colpito più di tutto è che dal picco del mercato a fine 2010, il sud è certamente il segmento che ha performato meglio. Hanno avuto una crescita molto più limitata durante il periodo di boom, ma ora si trovano a livelli pressoché identici con il resto del paese. In termini relativi, questa è una prestazione estremamente positiva. Sono anche abbastanza sorpreso di come si siano comportati i prezzi delle abitazioni nel centro Italia. In particolare, sembra che questa zona abbia subito le maggiori conseguenze in termini di caduta di prezzi.

Secondo Buccheri, però, le cause potrebbero non avere natura interamente economica. “Non dobbiamo scordarci che il centro Italia è stato ripetutamente colpito da importanti terremoti dal 2009 in poi. Questo ha sicuramente influito sui prezzi delle abitazioni in zone come l’Abruzzo e l’Umbria. Inoltre, per via degli Appennini, queste aree tendono anche a soffrire abbastanza del dissesto idrogeologico. Mettendo assieme questi due trend, la caduta dei prezzi che abbiamo osservato è comprensibile direi.

Cosa ci riserva il futuro quindi? Buccheri rimane cauto nella sua risposta. “Non vedo molte ragioni che giustificherebbero un aumento dei prezzi. Sicuramente la prestazione nelle grosse città è stata positiva. Ma come ho spiegato precedentemente, per me il driver principale di apprezzamento è l’inflazione degli affitti. Al momento, non mi pare che vi sia nessuna indicazione di un’accelerazione e penso quindi che continueremo a vedere prezzi stabili per un po’.

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